Toeristische verhuur in Andalusië kan aantrekkelijk zijn wanneer u een woning aan de Costa del Sol koopt voor eigen gebruik, investering of een combinatie daarvan. Maar de verhuurmogelijkheden moeten vóór aankoop zorgvuldig worden onderzocht.
De regels voor toeristische verhuur in Andalusië zijn in 2025 en 2026 meerdere keren gewijzigd. Vooral voor kopers is er inmiddels meer duidelijkheid gekomen.
Een belangrijk voordeel voor investeerders is dat een bestaande, rechtsgeldige toeristische registratie in Andalusië aan de woning is gekoppeld. Bij verkoop blijft de registratie in beginsel bestaan en kan de nieuwe eigenaar de verhuur voortzetten nadat de wijziging van titulariteit correct is doorgegeven.
Voor woningen die nog géén toeristische registratie hebben, gelden andere regels.
Daarom kijken wij bij Postema & Ladage al tijdens de aankoopselectie naar de vraag:
Kan deze woning na aankoop daadwerkelijk toeristisch worden verhuurd?
1. Toeristische verhuur in Andalusië: wat valt hieronder?
Voor kortdurende toeristische verhuur wordt in Andalusië gewerkt met de regionale registratie als Vivienda de Uso Turístico (VUT).
Volgens de huidige regelgeving gaat het in de kern om kortdurende verhuur voor perioden tot maximaal 60 dagen aan dezelfde huurder. Bij langere verblijven valt de verhuur doorgaans onder andere huurregels.
Om een woning op platforms zoals Airbnb of Booking.com voor toeristische verhuur aan te bieden, moet de woning in beginsel beschikken over een geldige Andalusische toeristische registratie.
2. Bestaande toeristische vergunning gaat mee met de woning
Dit is een van de belangrijkste ontwikkelingen voor kopers.
De Spaanse Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública heeft bevestigd dat een toeristische registratie een objectgebonden karakter heeft. De registratie is gekoppeld aan de woning en niet uitsluitend aan de persoon van de eigenaar.
Dat betekent in de praktijk:
◆ Een bestaande, rechtsgeldige toeristische registratie blijft in beginsel bestaan wanneer de woning wordt verkocht.
◆ De koper hoeft niet volledig opnieuw een toeristische vergunning aan te vragen.
◆ Na aankoop moet een cambio de titularidad, oftewel wijziging van titulariteit, bij het Registro de Turismo de Andalucía worden verwerkt.
Voor kopers die willen investeren in toeristische verhuur kan een woning met een bestaande geldige registratie daardoor bijzonder interessant zijn.
Voor de actuele registratievoorwaarden verwijzen wij ook naar de officiële informatie van de Junta de Andalucía.
3. Geen nieuwe toestemming van de Vereniging van Eigenaren bij aankoop van een bestaande registratie
Begin 2025 ontstond onzekerheid over de vraag of een koper van een woning met een bestaande toeristische registratie opnieuw toestemming van de Vereniging van Eigenaren moest verkrijgen.
De Junta de Andalucía heeft dit later verduidelijkt.
Wanneer de woning al rechtsgeldig als toeristische woning wordt geëxploiteerd, leidt een wijziging van eigenaar op zichzelf niet tot een nieuwe verplichting om toestemming van de Vereniging van Eigenaren te verkrijgen.
In oktober 2025 werd hierover door de Junta schriftelijke duidelijkheid gegeven naar aanleiding van een verzoek om verduidelijking. Bij eigendomsoverdracht van een woning met een bestaande rechtsgeldige short-term-rentalregistratie hoeft niet opnieuw uitdrukkelijke communitygoedkeuring te worden overgelegd.
De nieuwe eigenaar moet uiteraard wel:
◆ De wijziging van titulariteit correct verwerken
◆ Blijven voldoen aan toepasselijke regelgeving
◆ Voldoen aan de geldende toeristische en stedenbouwkundige voorwaarden
Voor kopers van reeds geregistreerde woningen geeft dit aanzienlijk meer rechtszekerheid.
4. Nieuwe toeristische registratie? Dan gelden andere regels
Heeft de woning nog géén toeristische registratie, dan ligt de situatie anders.
Voor nieuwe toeristische registraties in een gebouw met een Vereniging van Eigenaren geldt sinds 2025 in beginsel voorafgaande goedkeuring van:
3/5 van de eigenaren én 3/5 van de deelnemingsquota.
Daarnaast moet de woning vanuit gemeentelijk en stedenbouwkundig perspectief geschikt zijn voor toeristische verhuur.
Bij een woning zonder bestaande registratie moeten daarom vóór aankoop onder andere deze vragen worden onderzocht:
◆ Staat de Vereniging van Eigenaren nieuwe toeristische verhuur toe?
◆ Is de vereiste meerderheid aanwezig?
◆ Staat de gemeente nieuwe toeristische verhuur op deze locatie toe?
◆ Voldoet de woning aan de toepasselijke voorwaarden?
5. Gemeenten kunnen aanvullende beperkingen opleggen
De gemeentelijke regels zijn inmiddels minstens zo belangrijk geworden als de regionale regelgeving.
Gemeenten kunnen voorwaarden stellen aan nieuwe toeristische registraties of nieuwe registraties in bepaalde gebieden beperken.
Dat betekent dat de verhuurmogelijkheden per gemeente (en soms zelfs per wijk) kunnen verschillen.
Zo gelden of golden in verschillende gemeenten tijdelijke beperkingen of aanvullende voorwaarden voor nieuwe toeristische registraties. Marbella heeft tot dusver geen algemene limiet op het aantal bestaande toeristische registraties ingevoerd, maar gemeentelijke regelgeving blijft in ontwikkeling.
Voor een koper is het daarom niet voldoende om alleen naar de regionale regels te kijken.
6. De landelijke NRA / NRUA is afgeschaft
In 2025 werd naast de Andalusische toeristische registratie een landelijke registratie ingevoerd via het Registro Único de Arrendamientos, vaak aangeduid als NRA, NRU of NRUA.
Die extra nationale registratie zorgde voor veel onduidelijkheid.
Op 21 mei 2026 heeft het Spaanse Tribunal Supremo de kern van deze landelijke registratieplicht vernietigd.
Voor toeristische verhuur in Andalusië is de regionale registratie daardoor opnieuw de belangrijkste toeristische registratie. Een afzonderlijke NRA/NRUA hoeft niet meer als aparte landelijke toeristische registratie te worden aangevraagd of vernieuwd.
Andere verplichtingen rond toeristische verhuur kunnen uiteraard wel blijven gelden.
7. Een bestaande toeristische registratie kan de woning aantrekkelijker maken
Voor kopers die toeristische verhuur in Andalusië belangrijk vinden, kan een woning met een bestaande geldige registratie een duidelijk voordeel hebben.
U hoeft dan niet opnieuw door het volledige traject voor een nieuwe registratie en een bestaande legale toeristische exploitatie kan worden voortgezet nadat de eigendomsoverdracht en wijziging van titulariteit correct zijn verwerkt.
Dat kan een woning commercieel aantrekkelijker maken dan een vergelijkbare woning waarvoor een nieuwe registratie nog moet worden verkregen.
Maar alleen de tekst “tourist licence included” in een verkoopadvertentie is niet voldoende.
8. Wat moet vóór aankoop juridisch worden gecontroleerd?
Wanneer toeristische verhuur onderdeel is van uw aankoopstrategie, is het belangrijk dat de positie van de woning vóór aankoop wordt onderzocht.
Binnen onze juridische aankoopbegeleiding controleren wij waar relevant onder andere:
◆ Of de woning daadwerkelijk en correct in het Registro de Turismo de Andalucía staat ingeschreven
◆ De status van de bestaande toeristische registratie
◆ Of de wijziging van titulariteit correct kan worden verwerkt
◆ De statuten van de Vereniging van Eigenaren
◆ Relevante besluiten over toeristische verhuur
◆ Of voor een nieuwe registratie communitygoedkeuring nodig is
◆ Toepasselijke gemeentelijke en stedenbouwkundige beperkingen
◆ Relevante documentatie die van invloed kan zijn op de verhuurmogelijkheden
Zo weet u vóórdat u definitief koopt welke verhuurpositie u daadwerkelijk verkrijgt.
9. Juridische begeleiding via Postema & Ladage
Postema & Ladage kan naast de makelaardij ook de juridische begeleiding van de aankoop verzorgen. Dit is een afzonderlijke dienstverlening tegen de gebruikelijke juridische fee.
De juridische due diligence wordt verzorgd door Stefanie Postema, voormalig advocaat met circa tien jaar ervaring binnen de advocatuur aan een Zuidaskantoor.
Wanneer toeristische verhuur belangrijk is voor uw aankoop, kan dit binnen de juridische begeleiding worden meegenomen. Daarbij kan onder andere worden gekeken naar:
◆ De bestaande toeristische registratie
◆ De statuten en relevante besluiten van de Vereniging van Eigenaren
◆ Gemeentelijke en stedenbouwkundige beperkingen
◆ de mogelijkheid om de titulariteit na aankoop correct te wijzigen
◆ Relevante contractuele bepalingen
◆ Overige juridische aandachtspunten die voor de verhuurpositie van belang zijn
Zo kan vóór definitieve aankoop worden beoordeeld of de juridische positie van de woning aansluit bij uw doelstelling.
Deze controle wordt verricht als onderdeel van de afzonderlijke juridische aankoopbegeleiding voor cliënten die via Postema & Ladage aankopen.
10. Een woning kopen voor toeristische verhuur?
Wilt u een woning kopen waarbij toeristische verhuur in Andalusië onderdeel is van uw aankoopstrategie?
Dan kunnen wij al tijdens de zoekfase rekening houden met het verhuurpotentieel van de woning en vervolgens vóór aankoop controleren of de juridische positie aansluit bij uw doelstelling.
11. Veelgestelde vragen over toeristische verhuur in Andalusië
11.1 Gaat een bestaande toeristische vergunning mee bij verkoop?
Ja. Een bestaande rechtsgeldige toeristische registratie is in beginsel aan de woning gekoppeld en blijft bestaan wanneer de woning wordt verkocht. De nieuwe eigenaar moet wel de wijziging van titulariteit doorgeven.
11.2 Moet ik als koper opnieuw toestemming vragen aan de Vereniging van Eigenaren?
Niet wanneer u een woning koopt met een reeds bestaande, rechtsgeldige toeristische registratie en de toeristische activiteit correct was gevestigd. De Junta heeft verduidelijkt dat de eigendomsoverdracht op zichzelf geen nieuwe community goedkeuring vereist.
11.3 Heb ik toestemming van de community nodig voor een nieuwe toeristische registratie?
Bij een nieuwe toeristische registratie in een gebouw met een Vereniging van Eigenaren geldt in beginsel een vereiste meerderheid van 3/5 van de eigenaren en 3/5 van de deelnemingsquota.
11.4 Kan iedere woning een nieuwe toeristische registratie krijgen?
Nee. Ook gemeentelijke, stedenbouwkundige en communityregels moeten dit toelaten. Dat verschilt per gemeente en soms per specifieke locatie.
11.5 Is de landelijke NRA/NRUA nog verplicht?
Nee. Het Tribunal Supremo heeft de landelijke registratieplicht in mei 2026 vernietigd. Voor Andalusië blijft de regionale toeristische registratie relevant.
11.6 Is een bestaand toeristisch registratienummer in een advertentie voldoende?
Nee. Wij adviseren altijd om de registratie en relevante juridische documentatie vóór aankoop te controleren.
11.7 Kan Postema & Ladage dit voor mij controleren?
Ja. Wanneer u via Postema & Ladage een woning aankoopt en toeristische verhuur onderdeel is van uw aankoopstrategie, nemen wij dit mee in de juridische due diligence.
11.8 Kunnen jullie ook helpen een geschikte woning te vinden?
Ja. Wij kunnen toeristische verhuur al meenemen in het zoekprofiel en gericht woningen selecteren waarbij verhuur juridisch en commercieel interessant kan zijn.
Wilt u een woning kopen die geschikt is voor toeristische verhuur?
Wilt u weten welke woningen aan de Costa del Sol passen bij uw aankoopdoelstelling en waarbij toeristische verhuur juridisch en praktisch kansrijk is?
Postema & Ladage kan u begeleiden bij de selectie en aankoop van een passende woning. Indien gewenst kan Stefanie Postema daarnaast de afzonderlijke juridische aankoopbegeleiding verzorgen en de relevante verhuurpositie vóór aankoop beoordelen.